Ao administrar um condomínio o síndico pode ter dúvidas sobre o que vale mais na hora de tomar uma decisão. São as leis ou a convenção? De acordo com o advogado Alberto Calgaro, no ordenamento jurídico brasileiro, a lei maior e a primeira a ser observada é a Constituição Federal. Nesse sentido, dispõe a Constituição Federal de 1988, em seu art. 5º que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

 

Em matéria de condomínios, logo abaixo na hierarquia das normas, encontram-se as leis ordinárias. Dentre elas, a mais nova em vigência é o Código Civil/2002, que em seus artigos 1.331 a 1.358, trata das questões atinentes aos condomínios edilícios. A lei número 4.591/64 também é uma lei ordinária, mas por ser mais antiga que o Código Civil/2002, é válida apenas naquilo que não contrariar, ou sobre o que não tratar o código. Válidas, também, são as demais leis vigentes no país.

 

Por último, tudo aquilo que não for vetado pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pelas demais leis vigentes, poderá ser estipulado na convenção e no regimento interno do condomínio. Segundo o advogado, também pode ser objeto de estipulação convencional ou regimental aquelas matérias que o código ou as leis lhes deleguem. Para Calgaro a convenção e o regimento interno fazem lei entre os condôminos, devendo ser cumpridos por proprietários e inquilinos. “Não podem, no entanto, contrariar a legislação vigente, cuja hierarquia lhes é superior, sob pena de serem reconhecidas como nulas em ação judicial. Do mesmo modo, as leis não podem contrariar a Constituição Federal, sob pena de serem reconhecidas como inconstitucionais”,alerta.

 

Um exemplo corriqueiro no condomínio são as convenções que proíbem os moradores de terem animais de estimação no condomínio. Como a Justiça já admite que os condôminos tenham cães e gatos em seus apartamentos, mesmo se a regra interna do condomínio for contra, o direito está garantido.

 

 

O Novo Código Civil, que alterou e ampliou as normas que regem os condomínios, entrou em vigor há sete anos, porém muitos condomínios ainda não atualizaram suas convenções de acordo com a mais recente lei. De acordo com especialistas, a adaptação beneficia a administração dos prédios, pois utilizar como parâmetro regras defasadas pode causar conflitos na gestão do síndico e gerar falta de respaldo legal em algumas decisões.

 

Marina Zipser Granzotto A atualização não é imposta, mas “a observância a uma lei federal é obrigatória e alcança a todos. Uma convenção antiga não irá se sobrepor às determinações de uma lei federal”, aponta a advogada Marina Granzotto. Ela explica que em um edifício onde existam condôminos inadimplentes e não estiver expresso na convenção que o síndico, após a adoção de determinados trâmites, possa cortar o gás, a ação não pode ser tomada de forma legítima. Mas se houver a adequação e for inserida a penalidade no documento, de acordo com o novo Código Civil, o ato poderá ser realizado. Entre as alterações previstas na lei atual, a mais polêmica aborda a mudança nas taxas de juros e multas no atraso do pagamento da contribuição condominial.

 

Enquanto a Lei dos Condomínios de 1964 prevê a taxa única de multa para 20%, o Código de 2002 define apenas 2%, mas sujeita o mau pagador aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Também pode considerar o inadimplente frequente como condômino antissocial, e esse pode ter de pagar multa de até 10 vezes o valor da taxa condominial, desde que conste em convenção.

 

Na atualização da convenção é necessário determinar o número de procurações aceitas em uma votação e se a mesma deve ser apresentada com firma reconhecida. A nova convenção também poderá impedir que os proprietários das unidades vendam suas garagens a terceiros. De acordo com Marina, após 43 anos do surgimento da Lei dos Condomínios ocorreram inúmeras mudanças na realidade do país, como a evolução da tecnologia, que não encontram previsão nas convenções mais antigas. Porém, a maior dificuldade em adequar a convenção é a necessidade da aprovação de dois terços dos condôminos, mas algumas soluções são cabíveis.

 

Se o prédio não consegue reunir o número necessário de votos na assembleia, pode-se realizar uma reunião e nos dias subsequentes recolher assinaturas. Depois é necessário fazer outro encontro para encerrar e, para ser oponível contra terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.