De uma corretora de seguros, André Coutinho, esclarece que a lei determina como obrigatória apenas a contração da cobertura básica simples do seguro de condomínio. Porém, desde julho de 2011, o mercado oferece a opção da cobertura básica ampla, em conformidade com a Resolução nº 218/2010 do Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP).

“Essa modalidade foi criada com o intuito de tornar o seguro de condomínio o mais completo possível. Entretanto, em função do valor para sua contratação, a cobertura básica simples continua sendo a mais utilizada pelos condomínios”, comenta Coutinho.

Coutinho explica que a diferença de valores está diretamente relacionada à composição e ao funcionamento de cada cobertura. Ainda que ambas protejam obrigatoriamente o condomínio contra incêndio, raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves, a modalidade básica simples permite que as demais coberturas sejam contratadas individualmente, com valores de indenização definidos pelo contratante. 

Já a modalidade básica ampla inclui em sua apólice o resguardo ao empreendimento contra uma diversidade maior de sinistros, abrangendo vendaval; impacto de veículos; danos elétricos; quebra de vidros; chuveiros automáticos (sprinklers); tumulto; greve; Lock Out (bloqueio); danos materiais aos portões; alagamento; desmoronamento; vazamento de tanques e tubulações. 

Quanto ao cálculo do valor da indenização, Coutinho explica que na modalidade básica ampla do seguro de condomínio há um Limite Máximo de Indenização (LMI) único, “ou seja, é estipulado um valor para todas as coberturas, deduzido a cada indenização”. Como exemplo, considera-se a contratação de um seguro de condomínio com verba única de R$ 4 milhões. No caso de um sinistro de R$ 200 mil de vendaval, esse limite global reduz automaticamente para R$ 3,8 milhões.

Para o diretor da corretora, a decisão por uma modalidade ou outra é uma decisão pessoal do síndico com os demais condôminos. Coutinho lembra ainda que o valor do prêmio deve ser definido com base no custo de reconstrução de cada unidade por metro quadrado.

“Muitas pessoas acreditam que deve ser contratada para a cobertura básica o valor de mercado do imóvel, mas a seguradora vai pagar somente o referente ao preço real de reconstrução do mesmo. Além disso, vale lembrar que se o valor contratado não for condizente com a realidade, o síndico responde legalmente, ativa e passivamente, em juízo e fora dele, caso comprove-se que ele o fez de forma insuficiente ou inadequada”, alerta.

Coutinho diz ainda que nos condomínios com casas ou apartamentos financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode ocorrer a dupla contratação do seguro, a do condomínio e a do mutuário, ambos obrigatórios.

Nesse caso, o seguro de condomínio pode ser complementar, protegendo o mutuário contra a possibilidade de um sinistro superar a importância segurada no contrato com o banco, já que o contrato de financiamento do seu imóvel obrigatoriamente tem cobertura contra incêndio e outros sinistros que possam causar a destruição total ou parcial da sua unidade, garantindo a reposição integral.

“Um não invalida ou substitui legalmente o outro. O condomínio também não tem a obrigação de isentar o proprietário do imóvel financiado do custo do seguro, já que essa é uma despesa ordinária. No entanto, o dono de um imóvel financiado deve solicitar ao síndico que exclua a sua unidade do cálculo da cobertura básica obrigatória, já que tem a garantia do seguro habitacional”, orienta Coutinho.